Permis de construire – délais de recours encore plus restrictifs

Aujourd’hui même, la “LOI DE SIMPLIFICATION DU DROIT DE L’URBANISME ET DU LOGEMENT” (JO 27/11/2025) entre en vigueur. Elle comporte de nombreuses mesures visant à lever les freins “pesant” sur les projets de construction de logements et vise à améliorer de manière significative le “sort” des promoteurs à plusieurs égards.
Saisi, le Conseil constitutionnel a validé (20/11/2025), après avoir retoqué certains articles seulement.

C’est ainsi que l’article 26 ajoute l’article L. 600-12-2 au code de l’urbanisme :
“Le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet.
Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique.”  https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000052857880

Jusqu’alors, une succession de recours et délais laissait un peu de temps (rien de trop) pour s’intéresser aux permis de construire douteux et s’y opposer:

• deux mois pour prendre connaissance du dossier auprès de la commune, en obtenir une copie, identifier les anomalies, rédiger et déposer un recours gracieux auprès de la commune, autorité ayant instruit et accordé le permis;
• puis, deux mois pour que la commune réponde (ou pas) et rejette le plus souvent ce premier recours “gracieux”;
• puis, deux mois permettaient de trouver un avocat ou déposer soi-même (déconseillé) un recours “contentieux” auprès du Tribunal administratif;
• soit, 4-6 mois environ. Le formalisme et le soin nécessaires à ces étapes successives conduisaient à conseiller un accompagnement éclairé.

Désormais, le délai de recours est très raccourci: il est ramené à un mois seulement pour la totalité des démarches réunies, depuis l’affichage réglementaire du PC sur la parcelle jusqu’au dépôt du recours contentieux, sans espérer voir ce délai augmenté comme précédemment par celui du recours gracieux. La cascade des procédures s’effondre, ce qui conduira à des recours d’emblée contentieux et dissuadera certains administrés (locataires ou propriétaires ou commerçants) pourtant affectés par les projets de construction. Cela conduit inévitablement à se rapprocher d’emblée d’un cabinet d’avocats pour un recours contentieux devenu d’emblée incontournable. 
A peine le temps de s’apercevoir de l’affichage, demander copie du PC, le lire et tenter de trouver les anomalies qu’il cache, se motiver, solliciter et persuader les voisins de l’intérêt d’une procédure mutualisée, identifier un avocat immobilier, le rencontrer, déposer in extremis dans les temps un recours quasi-vide, quitte à compléter ensuite l’argumentation. 

Tel est l’objectif à peine caché et telle est la conséquence délétère de la nouvelle réglementation, visant à sortir de terre davantage de logements, en peu de temps, quitte à construire hors PLU et voir le projet tendancieux légalisé faute de contradicteurs.

Attention, beaucoup de décisions sont publiées pendant les congés d’été, quand les administrés et leurs neurones sont en congés: n’en doutez pas, ça va continuer de plus belle ! Si vous pressentez un projet dans votre environnement immédiat, organisez une veille entre voisins concernés ou rentrez de vacances pour vérifier les panneaux affichés sur la parcelle… Sinon, vous découvrirez le pot aux roses au retour et trop tard.

Le contexte réglementaire délétère développé depuis 15 ans, en faveur des promoteurs, pour sortir de terre des logements, se fait au détriment des avoisinants et conduit à légaliser faute de contradicteurs des constructions pourtant contraires aux règles d’urbanisme, avec des dossiers déposés “des fois que ça passe”. 
Il en allait déjà de la suppression de la procédure d’appel (spécifique aux PC), imposant le CE (dissuasif) comme seul recours; mais également l’art 600-5 évitant l’annulation sèche; ainsi que les dérogations au PLU (art 152-6 Code urbanisme) désormais étendues à toutes les communes; sans oublier la répression organisée à l’encontre des administres procéduriers pourtant seulement intéressés par la qualité de leur environnement immédiat; ce qui ouvre également la voie aux procédures “bâillon” que l’on déplore.

L’intention du gouvernement est claire, jusqu’au titre donné à la loi “ LOI DE SIMPLIFICATION DU DROIT DE L’URBANISME ET DU LOGEMENT ” et les déclarations du Premier ministre (Congrès des maires 2025).

J’enrage.

Jean RAGE