20 octobre 2020 | 17:22
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Si on parlait du PLU

Le PLU a été élaboré et voté le 12 juillet dernier par le territoire Vallée Sud Grand Paris. Il est soumis à l’enquête publique qui va se terminer le 13 décembre prochain. Des réunions d’information ont été organisées ces derniers jours notamment par le Parti Socialiste et par CIVIFAR. Les présentations qui ont été faites ont attiré de nombreux fontenaisiens et ont suscité de nombreuses questions voire d’inquiétudes.

Ces réunions ont mis en exergue quelques faiblesses du projet de PLU. Celles-ci peuvent encore être corrigées à l’issue de l’enquête publique. Encore faut-il en faire part au Commissaire Enquêteur.

Des fontenaisiens ont pu développer des argumentaires intéressants, en particulier sur le pourcentage d’espaces verts et la densité urbaine.

D’autres points méritent débat comme la mixité sociale et fonctionnelle, la vérification avec une attention toute particulière des limites de zonage à la parcelle afin de corriger d’éventuelles incohérences.

Pour ma part je me suis attardé sur 3 points : la consultation, les CINASPIC et les zones de transition. Vous trouverez ci-dessous 3 fiches de réflexion sur ces sujets.

 

FICHE 1 : Le PLU et la consultation mise en place :

La consultation préalable de la population a été organisée sur le diagnostic et des orientations générales autour de présentations lors de réunions publiques. Toutefois, on peut regretter que celles-ci se soient arrêtées lors des phases concrètes de l’élaboration du PLU, à savoir le zonage et le règlement.

Dans ces conditions, il ne semble pas que la concertation qui a été menée réponde à l’esprit du code de l’urbanisme en particulier à l’article L 103-2 qui précise que la concertation doit se dérouler « pendant toute la durée de l’élaboration du projet » et à l’article L 103-4 qui stipule que « les modalités de la concertation permettent (…) d’accéder aux informations relatives au projet ». La concertation tronquée ne répond pas à la transparence souhaitée par le législateur.

Ces manquements auraient sans aucun doute permis d’éviter de nombreuses questions dont celles posées ci-après.

Quant à la concertation et l’information des fontenaisiens sur le projet élaboré elle n’est pas non plus satisfaisante. En effet les documents mis à la disposition du public ne permettent pas une connaissance précise des intentions du maire soit pour des raisons de forme, soit pour des raisons de fond.

A- Sur les problèmes de forme

  • De nombreuses incohérences sont relevées entre les différents documents notamment entre le rapport de présentation 1b et le texte du document 4 «règlement ». A titre d’exemple, pour la zone URP du Panorama à la page 41 du document 1b on parle de « site accueillant des équipements » au sens large, page 3 il est question de « zone d’équipements collectifs, sportifs et de loisirs » et page 61 du règlement (document 4) la définition des CNASPIC est très large puisqu’elle inclut « des organismes privés chargés de satisfaire un intérêt collectif »;
  • Des bandes de constructibilité décrites en page 14 du document 4 « «règlement » ne sont pas opérationnelles puisqu’elles font référence aux zones UM et UL supprimées au PLU ;
  • En zone UD le % des espaces verts diffère selon les tableaux du document 1b ou ceux du document4;
  • Les espaces boisés classés(EBC) n’ont pas donné lieu à aucune concertation ni information sur les ajouts ou retraits (place C. De Gaulle par exemple). En l’absence d’une carte suffisamment précise et lisible accompagnée d’une liste exhaustive avec les surfaces correspondantes de ces espaces, la lecture de la page 50 du document 1b (notamment le 3ème) n’est pas compréhensible. Ainsi le projet de PLU n’indique pas les surfaces en EBC et en conséquence le chiffre de +7% avancé ne repose sur aucune base sérieuse ;
  • D’autres exemples pourraient être pris sachant que les termes employés dans les différents tableaux des documents 1b et 4 sont souvent peu précis et ne permettent pas d’avoir une appréciation du projet.

Par ailleurs un certain nombre de documents et en particulier les cartes sont trop souvent peu lisibles voire inexploitables :

  • Illisibilités de certains documents :
  • Nombreuses cartes du document 1a et plus particulièrement la carte de la p 82 sur les logements sociaux et la carte de la page 124 sur les nuisances sonores ;
  • Cartes du document 5 : par exemple pour la carte 5c « risque » ,la légende ne correspond pas à la carte et omet toute référence aux risques technologiques et à la présence du CEA ; quant aux cartes sur les antennes relais et la taxe aménagement ne sont pas lisibles ;
  • Cartes inadéquates en particulier celles reprenant des cartes liées au POS en l’absence de mise à jour des nouveaux zonages telle que celle sur les périmètres soumis à droit de préemption urbain, ou sur le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat, …

Nombreuses de ces remarques qui entachent la compréhension du PLU avaient été formulées par une élue de l’opposition lors du conseil municipal du 26 juin 2016 au cours de laquelle a été examiné le PLU. Il est regrettable qu’elles n’aient pas été prises en compte avant le vote du conseil du territoire du 12/07/2016.

Ainsi, il est difficile de dire que les concertations amont et les informations délivrées lors de l’enquête publique répondent au souci de transparence voulu par le législateur.

Il est donc impératif de reprendre les différents documents afin de les mettre en cohérence et rendre plus explicite certaines cartes. Le cas de la carte sur les risques est particulièrement grave compte tenu des conséquences qui sont sous-jacentes. De même l’évolution des surfaces en espaces boisés classés ne repose que sur une affirmation de +7% sans base concrète la justifiant. Un état précis de ces espaces et des évolutions par rapport au POS devraient être joints au projet.

B- Sur les problèmes de fond

Une concertation mieux organisée, notamment lors de l’élaboration du règlement et du zonage aurait pu éviter des erreurs manifestes d’appréciation. Je ne retiendrai que 3 cas significatifs :

– les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics,

– les CINASPIC,

– les zones de transitions.

Pour ces deux derniers vous trouverez plus loin des développements particuliers (points III et IV).

Sur le premier point, l’exemple de la rue d’Estienne d’Orves est caractéristique. Le PLU prévoit des emplacements réservés afin de permettre un élargissement de cette voie. Certes, la rue était déjà frappée d’alignement mais la procédure avait été initiée lorsque la voie était départementale et au moment où il y avait de grands projets d ‘aménagement qui ont été rapidement abandonnés. C’est ainsi qu’en 2011 le droit de préemption lors de la vente d’un pavillon a été levé.

Le projet de PLU prévoit un quasi doublement de la chaussée en portant à 16 m cette rue, touchant plus d’une quarantaine de riverains. Ce projet vient en contradiction avec le PADD et avec le développement d’une circulation apaisée. En effet, un comptage précis démontrerait que cette rue ne supporte pas une circulation dense malgré la présence d’une ligne de bus.

Doubler la largeur de la voirie contribuerait inévitablement à accroître la vitesse de circulation alors que se trouve sur son cheminement le collège des Ormeaux. Une étude approfondie, préalable à toute décision, est indispensable afin de proposer des solutions alternatives moins consommatrices de surface évitant la destruction de pavillons.

Là encore, une concertation avec les riverains aurait sans aucun doute permis de dégager avec les riverains, qui viennent de découvrir les menaces de disparition de leur habitation compte tenu de cet élargissement aberrant à 16 m, des solutions alternatives plus économes en espace et plus conformes aux besoins réels.

Il faut d’ailleurs s’interroger sur la crédibilité du chiffre de 40,27 m² donné en page 109 du règlement qui manifestement ne correspond pas à la réalité et qu’il serait nécessaire de multiplier par 100 voire plus pour réaliser le projet. La sincérité et la transparence du projet de PLU est remise en cause par ce simple exemple.

La concertation sur le PLU doit donc être reprise dans les meilleurs délais afin d’aboutir à un projet cohérent dans ses différentes composantes que sont la prescription, les choix découlant du diagnostic, le PADD, le règlement et le zonage.

 

FICHE 2 : Les CINASPIC

La municipalité a défini de façon très large les « Constructions et Installations Nécessaires Aux Services Publics d’Intérêt Collectif » dénommées CINASPIC puisque dans le règlement page 14 il est indiqué : « ils sont destinés à accueillir des fonctions d’intérêt général, notamment dans les domaines administratif, hospitalier, sanitaire, social, de l’enseignement et des services annexes, culturel cultuel, sportif, de la défense et de la sécurité, qu’il s’agisse d’équipements répondant aux besoins d’un service public ou d’organismes privés chargés de satisfaire un intérêt collectif ».

Manifestement cette définition dépasse très largement ce qui est habituellement admis, en particulier en élargissant les bénéficiaires à « des organismes privés chargés de satisfaire un intérêt collectif » dans lesquels l’intérêt public a disparu. Si on se reporte à l’article R.151-28 du code de l’urbanisme, point 4 , cette liste quoique large est beaucoup plus limitative et n’entrevoit pas d’ouvrir à des organismes privés.

Cette définition ne correspond pas aux délibérations qui ont conduit à prescrire le PLU le 14/11/2014 tendant à organiser l’évolution des équipements publics, de service public et d’intérêt collectif. Sauf à considérer que cette mention était trop générale et dépourvue de réelle consistance ne permettant pas au conseil municipal de délibérer en toute connaissance de cause sur les objectifs poursuivis, ce qui entacherait la légalité de la délibération.

De plus ces CINASPIC sont possibles dans toutes les zones sans aucune limitation de quelque nature qu’elle soit.

Il est donc indispensable de revoir la définition des CINASPIC et de préciser quel type de CINASPIC serait possible et sur quel secteur bien déterminé.

Ceci est d’autant plus grave que, comme l’indique le rapport 1b sur les justifications des choix, aucune réglementation n’est mise en place pour ces CINASPIC et que dans, le règlement, pour chaque zone, cette exception pour les CINASPIC est prévue sans aucune définition d’emprise au sol, de hauteur et de protects avec les secteurs limitrophes. En outre, aucune analyse détaillée, secteur par secteur, n’a été faite comme le porter à connaissance du Préfet l’avait demandé. Ceci entache de fait la compréhension du règlement et n’éclaire pas les habitants sur les véritables choix opérés sur les grands secteurs de la ville.

Le caractère très général et dérogatoire sur l’ensemble du territoire communal ne permet pas de considérer que le projet de PLU, tel qu’il est présenté est sincère, et ne permet pas de répondre objectivement :

– ni à l’information des fontenaisiens,

– ni à la concertation prévue par le code de l’urbanisme,

– ni aux engagements pris lors de la prescription en novembre 2014, renouvelés à diverses reprises notamment dans le bulletin municipal et lors des réunions publiques.

Pour le moins, le projet de PLU doit être révisé pour préciser la consistance précise des CINASPIC et mentionner les secteurs où ils sont possibles en mentionnant les constructions et installations réellement prévues afin d’être en cohérence avec les choix affirmés et avec le PADD .

Ceci est encore plus criant si l’on prend en considération la zone N. Prévoir des CINASPIC en zone N :

– contredit le porter à connaissance de l’Etat sur la prise en compte des paysages,

– contredit la délibération du 14/11/2014 prescrivant le PLU qui insistait sur la préservation et le développement des espaces verts et de la biodiversité,

– contredit le PADD en particulier en ce qui concerne son axe II dans toutes ses composantes,

– et infirme la présentation qui a été faite au conseil municipal du 27 juin 2016 (page 9 du projet de compte rendu) ; celui-ci précise que « la zone N a un tout petit peu évolué par rapport au POS puisqu’elle a été agrandie . Elle concerne l’ensemble de la coulée verte, le cimetière, et les côteaux du panorama, qui n’étaient pas identifiés au POS en zone N et qui sont donc désormais strictement protégés dans le PLU ». A noter que cette affirmation n’est d’ailleurs pas exacte concernant le POS puisque l’essentiel de la coulée verte était en zone ND et que les côteaux du Panorama étaient en EBC, ces 2 zonages étant beaucoup plus restrictifs que le simple classement en zone N.

Il faut rappeler que les zones ND du POS n’étaient pas constructibles alors que dans ces conditions les zones naturelles le deviennent sur toute leur surface sans aucune limitation, y compris d’ailleurs, en théorie, sur le cimetière !

En outre, la possibilité de créer des CINASPIC dans toute la zone N ne respecte pas le code de l’urbanisme. En effet, l’article L151-11 précise :

– au paragraphe 1er « les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs » (termes beaucoup plus restrictifs que la définition donnée dans le règlement du projet de PLU) « … ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages » ;

– au paragraphe 2 que le changement est soumis « …en zone naturelle, à l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. »

Cet article est complété par l’article L151-13 : « Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles (…) des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés :1° des constructions (…). Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels …».

Le projet soumis à l’enquête publique déroge donc très largement au code de l’urbanisme sur l’objet des constructions, sur l’absence de zonage des secteurs qui pourraient recevoir ces constructions (ces secteurs devant rester limités et exceptionnels) et en l’absence de saisine des commissions prévues aux articles L151-11 et L151-13 du code de l’urbanisme. En outre, cela enlève toute sincérité et cohérence au PLU.

Pour ces raisons il apparaît indispensable :

– de revoir la définition des CINASPIC,

– de déterminer avec précision les secteurs susceptibles de recevoir des constructions et installations en précisant le type envisagé et en le motivant,

– de veiller à ce que ces installations respectent le PADD et la protection des espaces naturels , c’est à dire limiter au strict minimum ces constructions en zone N.

 

FICHE 3 : Zones de transition

L’insertion dans le paysage des constructions nouvelles dans le bâti environnant a fait l’objet d’une attention particulière de la loi ALUR. Elle assigne des objectifs quant à l’aspect de constructions neuves, leur dimension, leurs conditions d’alignement et de distance minimale par rapport à la limite séparative. Celles-ci doivent contribuer à la qualité architecturale, urbaine et paysagère, à la mise en valeur du patrimoine et à l’insertion des constructions dans le milieu environnant (code urbanisme art. L.151.18 modifié par art. 105 3° de la loi n°2016-925 du 7/07/2016).

L’article R.151-13 du code de l’urbanisme indique que le règlement doit prévoir impérativement des règles alternatives afin d’adapter les règles volumétriques définies à l’art R.151-39 pour satisfaire une insertion dans le contexte, en lien avec les bâtiments du secteur.

La délibération du conseil municipal du 14/11/2014, qui a prescrit le PLU fixe pour objectifs notamment :

– « de préserver l’environnement urbain de la commune de façon à maintenir le cadre de vie de la commune et conforter la qualité de vie de ses habitants » ;

– « de préserver les identités architecturales urbaines et paysagères propres à chaque quartier et notamment pérenniser les zones pavillonnaires par l’édiction de prescription de nature à encadrer les types de construction pouvant y être admis ».

Une zone de transition entre un urbanisme pavillonnaire et une zone dense doit donc être prévue.

Le document 1b « justificatif des choix » réaffirme à différentes reprises cet objectif. Ainsi, note-t-on page 36 que « le zonage PLU de FAR s’attache à préserver les espaces pavillonnaires UE et UD et les cœurs des îlots verts » avec « un traitement cohérent des choix ». Dans le même esprit, l’objectif 3 de l’axe 1 du PADD (document 2), stipule qu’il faut favoriser les transitions douces entre les secteurs pavillonnaires et les grands ensembles (p.7), et l’objectif 1 de l’axe 3 indique qu’il faut conserver les réservoirs de biodiversité.

Ceci a d’ailleurs été rappelé par le maire-adjoint en charge de ce dossier au conseil municipal qui a débattu sur le projet de PLU le 27 juin 2016 qui a indiqué que « concernant la gestion des espaces tampons entre les zone pavillonnaires et les grands ensembles, vous verrez dans le PLU qu’on passe de manière graduelle entre les zones UE, UD, UC, UB et UA ».

Dans le cas du secteur de la rue de l’Avenir, la transformation d’une zone UE au POS en zone UB au PLU, ne respecte manifestement pas les engagements pris ci-dessus et ne prend pas en compte la qualité du parc boisé Boris Vildé . La construction d’immeubles de plusieurs étages est incompatible avec cet objectif en l’absence de la zone de transition préconisée.

Par ailleurs, les orientations d’aménagement et de programmation (document 3) ne retiennent pas ce secteur dans celui des secteurs de projet ou de renouvellement urbain. Bien au contraire l’OAP, « patrimoine- trames bleues et vertes » précise qu’il faut veiller à protéger les aménités paysagères et créer des corridors écologiques s’appuyant sur les parcs urbains. Les cartes p.22 et 24 de ce document font bien apparaître en légende une liaison douce et la mise en valeur de sentiers, totalement incompatibles avec un classement en zone UB .

Ce secteur est en outre concerné par les retraits/gonflements d’argile et par les risques liés aux anciennes carrières mais dont la carte correspondante dans le PLU ne peut être interprétée suite à des erreurs de légende et de transcription.

Enfin, lors de l’élaboration du PLU, les réunions de concertation n’ont pas permis d’ouvrir une discussion, règlement et zonage éléments essentiels d’un PLU n’ayant pas été soumis à la concertation.

Pour toutes ces raisons, et en l’absence totale de concertation préalable, il convient de maintenir le secteur concerné en zone UE du PLU comme c’était le cas dans le POS.

Enfin, on peut s’interroger sur d’autres zones UB en proximité des zones UE : Mouilleboeufs et Lombard au sud, limite Panorama, haut Boucicault et Max Dormoy au Nord. Les interrogations sont encore plus fortes pour les limites avec les zones URU pour lesquelles aucune information n’est disponible dans l’immédiat.

Des garanties doivent être fournies pour répondre aux engagements pris lors de l’élaboration du PLU et le zonage doit être ré-examiné au vu de ces éléments.

Jean-Yves Sommier

 

8 RÉPONSES

  • Merci Jean-Yves pour cet article explicatif de l’urbanisme et du PLU pour l’avenir de notre ville. Chaque lecteur de ce blog peut à partir de ce texte écrire une requête sur le registre de l’enquête publique. Soyons nombreux à exprimer notre désaccord avec les points non acceptable du PLU !

  • Un grand merci pour cette analyse très approfondi dont nous pourrons effectivement nous servir pour formuler nos propres observations auprès du Commissaire-Enquêteur. Ce genre d’analyse prend un temps fou pour une cause qui est loin d’être folle!

  • Beau travail. Sauf si j’ai mal compris, ne faut-il pas dire, 7è paragraphe avant la fin, au sujet de la rue de l’Avenir, parc Ste Barbe au lieu de Boris Vildé?

    • Jean-Yves Sommier

      Tout à fait exact Ludovic
      Merci, j’ai fait un rectificatif

  • GUILLAUMOT Pierre

    Merci pour cette analyse très claire qui alimente le débat à un moment où l’action individuelle et de groupe devient de plus en plus urgente.

  • boulestreau marie-helene

    Merci pour toutes ces infos très intéressantes , particulièrement utiles pour les non initiés que nous sommes pour la plupart . Ca permet de constater que nous avions des renseignements incomplets , illisibles , parfois , voir caducs. La législation administrative , dans ces domaine, requiert des connaissances , que le citoyen lambda n’a pas , et en plus il est mal informé !

  • Un grand merci pour ce resume clair et concis nous permettant d’apprecier les nombreuses incoherences et absurdites du PLU !

  • Très belle analyse, très informative.
    A propos des élargissements de trottoirs il faut sans doute noter qu’une étude de circulation doit démarrer en 2017. On ne peut étudier la circulation sans mentionner (et apporter des solutions) à la circulation piétonnière. Anticiper des réservations avant même l’étude est bien sûr inepte !

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