18 novembre 2019 | 11:08
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Compte-rendu de la réunion P.S. du 25 Novembre avec Marie-Noëlle Lienemann sur le logement

Réunion P.S. du 25 Novembre avec Marie-Noëlle Lienemann, sénatrice, ex- ministre du logement.

Pascal Buchet ouvre la réunion en rappelant qu’il y a à FAR 42% de logements sociaux dont 10% PLS (10-11€/m2) le reste en PLU (8€/m2) ou PLAI (6€/m2). Mais 42% des habitants sont éligibles au PLU et 62% au PLS. Reste également la question des loyers privés… à contrôler si possible.

M.N. Lienemann

La politique du logement a un impact sur tous les aspects de la vie : la proportion du salaire mise dans le logement a augmenté de 20% à 30 ou 40%. Cette importance  renforce les inégalités territoriales, elle est anti-compétitivité (par rapport à l’Allemagne par exemple).

Explosion de la rente foncière (prix du terrain)  qui a augmenté de 573% ces dernières années.

Agir :

  • Produire davantage
  • Reconstruire des outils de régulation, car il y a eu abandon des politiques publiques depuis 1980 avec Raymond Barre : l’état a instauré des aides particulières (au logement) mais abandonné les régulations sur les prix.
  • Outils sur le foncier : soutenir les Établissements Fonciers Publics (EFP).

Il faut construire davantage à des prix bas. Les 2/3 des logements ont été faits pour le 1/3 le plus riche. Les avantages fiscaux ont eu des effets pervers. A Quimper par exemple on a payé des gens pour tourner dans des logements secondaires ou inoccupés à louer (pour éviter que ces logements secondaires restent vides et, du coup, soient taxés davantage), mais depuis la suppression de ces avantages fiscaux, il y a eu effondrement de l’immobilier en 2010. On ne construit pas, parce que le foncier est cher mais aussi par malthusianisme local, les élus sont contre la densification, surtout en ce qui concerne les logements sociaux, et il y a même des pétitions des riverains.

Transition énergétique : le parc social public est moins consommateur que le parc public ancien. Il ne faut pas prétendre que la politique d’économie d’énergie ne coûte pas ; cela coûte, mais est créateur d’emploi.

Mixité sociale : Loi de Solidarité Urbaine = loi SRU

Passée de 20% à 25% à Paris, de privé conventionné, et on a durci les pénalités. Mais il y a des villes carencées. Dans le 92, une ville sur 2 ne respecte pas la SRU. Antony qui était au-dessus est passé en dessous. De plus, le département ne finance plus, pour le logement social, que les villes qui sont en dessous du quota et non celles qui sont au dessus.

Les préfets peuvent intervenir mais ne le font pas toujours ; ils devraient y être obligés par l’état. Pour donner un exemple de ce qu’on peut faire, M.N. Lienmann cite l’exemple de la métropole Lyon où A. Colomb lie la subvention d’installations publiques à la demande de construction de logement social. Fort désengagement de l’état, vers les collectivités territoriales qui fournissent 20 à 25% des aides à la pierre, mais cela entraîne une vulnérabilité dans la construction (sans doute en fonction des changements de couleur des municipalités qui peuvent jouer sur le temps et faire traîner les choses !) Il faut exiger que le PLU soit conforme au PLH.

Grand-Paris  – Avantages : corriger le déséquilibre E-O. L’échelle plus grande peut permettre une réserve foncière. C’est d’ailleurs la Région qui agit le plus.

Force et faiblesse de ce qu’on a fait :

Pour la loi SRU : terrains accessibles avec décote, mais peu de terrains acquis. Loyers intermédiaires, entre privé et sociaux. Les capacités de mise en œuvre ne sont pas adaptées à l’urgence sociale (trop lent), mais il faut tout de même mieux penser le long terme.

La loi ALUR est une bonne loi ! :

  •  L’idée d’avoir des observatoires sur les loyers, empêcher que l’on dépasse +ou- 20% c’est bien. Cependant il ne faut pas réguler sur de mauvaises bases.
  • Pousse à la densification et beaucoup sont contre, mais la Place des Vosges est plus dense que la Courneuve et Montreuil et Neuilly sont plus denses également alors que ce n’est pas ressenti comme concentrationnaire ..
  • Impose la transparence : arriver à un numéro unique d’enregistrement (des demandes de logements sociaux), obligation de communiquer tout au niveau préfectoral
  • Il est important de garder un certain équilibre, ne pas seulement loger des personnes ayant des problèmes sociaux.

La loi ALUR prévoir la création, d’ici 2016, d’une nouvelle assurance contre les loyers impayés : la Garantie Universelle des Loyers, dite GUL. Il faut remettre de la dépense publique sans niche fiscale. Depuis les élections municipales 20.000 constructions de HLM sont bloquées en France. Mesure prise par E.Valls : opérations OIN (Opérations d’Intérêt National]): c’est l’état qui reprend en main, donne les permis de construire, hors PLU ; c’est une opération d’urgence. Contrats de Développement Territorial = CDT (Grand Paris) non respectés : on a construit plus de bureaux et moins de logements, et le préfet a signé ; les préfets ne représentent pas vraiment l’état. Les OIN vont donc se substituer aux CDT.Problème de tromperie sur les nombres de constructions de logement : quand un dossier repasse en préfecture (ou ailleurs), il est compté deux fois ==> 100.000/ans en principe, mais en fait 300.000 en 10 ans.

Enjeux : exigence de moyens, mais aussi projet de société.

Questions (Q) posées par diverses personnes  : Jean-Yves Sommiers, Philippe Kaltenbach, un PS de Chatenay, Jacky Gabriel , … Réponses (R), de M.N. Lienemann.

J.Y.S. sur les OIN et les CDT.

P.K. : Q : Si on crée du logement social, le problème c’est qu’en même temps, il faut créer plus d’équipements (crèches écoles sports) et plus de transports. R : l’exemple de Lyon.

Q : Il y a beaucoup de logements inoccupés, de résidences secondaires, comment les faire louer ou vendre ? Une loi de réquisition est très compliquée à mettre en oeuvre.

R : Les logements sociaux vides ( “captifs”) sont très peu nombreux et en général vétustes, non logeables. Les échanges de logements sociaux sont malheureusement peu favorisés car les habitants ont peur de voir arriver n’importe qui chez eux.

Q-R : Autres problèmes :

  • En France, on taxe la plus-value, mais pas la valeur de la terre. Si les équipements arrivent, la valeur de la terre augmente. Les impôts devraient donc être calculés directement sur la valeur de la terre. Autre problème : l’incitation fiscale ; les banques et les assurances préfèrent investir en SICAV (plus de rentes immédiates) plutôt que dans du logement.
  • Pour construire “la ville sur la ville ” : les terrains déjà aménagés sont plus chers que les « terres vierges ».
  • Problème d’augmentation du prix de la construction : matières premières, 35h, peu de progrès techniques, architectes non liés au constructeur, normes thermiques et handicapés (ces dernières sont très couteuses). En Allemagne, les logeurs sont également les constructeurs, pourquoi les Offices de HLM ne le deviendraient-ils pas ? (proposé par Henri Emanuelli). Les industries du bâtiment françaises réagiraient sûrement mal… c’est délicat, dit M.N. Lienemann.
  • Pour démolition et reconstruction à Fontenay-Aux-Roses, il faut des aides publiques ; on doit donc pouvoir demander de maintenir l’état actuel, comme le neuf est forcément plus cher, il n’y ait en neuf que du PLAI et pas de PLS.
  • Métropole – Local : SRU doit rester communal, mais la métropole doit permettre la mixité et la solidarité.

Il faut que l’état retrouve sa volonté d’autorité (sur les communes et sur les préfets) mais le militantisme est nécessaire pour une modification culturelle qui est une question politique ; il s’agit d’un choix de société, d’un rapport de force culturel.

Compte-rendu proposé par Christiane Vilain.

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